Hypotheekrenteaftrek: zo werken de nieuwe regels

Het is nog even afwachten of het begrotingsakkoord dat de ‘Kunduz’-coalitie
van CDA, VVD, D66, GroenLinks en de ChristenUnie donderdag sloot, de
verkiezingen van 12 september overleeft.

Maar de kans dat er daadwerkelijk een ingrijpende wijziging van de
hypotheekrenteaftrek aankomt, wordt wel steeds groter. In het akkoord
stelt de regering dat het van belang is om het vertrouwen op de woningmarkt
te bevorderen. "De regering is daarom voornemens om de
hypotheekrenteaftrek te handhaven."

Ironisch genoeg volgt hierop de aankondiging van een rigoureuze beperking van
de renteaftrek in 2013. "Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken in
dertig jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in
aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek."

Annuïteitenhypotheek

Wat betekent dit in de praktijk? Eerst even iets over de annuïteitenhypotheek.
Dat is een hypotheekvorm waarbij de bruto maandlasten gedurende de looptijd
gelijk blijven.

De maandlasten bestaan voor deel uit rente en voor een deel uit aflossing. Aan
het begin van de looptijd bestaat het grootste deel van de maandlasten uit
rente en een klein deel uit aflossing. Gedurende de looptijd wordt een
steeds groter deel van de maandlast opgesoupeerd door de aflossing.

Bij beperking van de renteaftrek merk je daar bij een annuïteitenhypotheek in
het begin nog weinig van - je betaalt immers relatief veel rente. Naarmate
het rentedeel van de maandlasten kleiner wordt, merk je het steeds meer. De
netto maandlast wordt dus hoger, omdat er steeds minder aftrekbare rente is.

Z24 vernam uit goed geïnformeerde bronnen dat het kabinet niet een fiscaal
aflossingsschema wil invoeren, dat aangeeft welk deel van de rente
aftrekbaar is gedurende de looptijd en welk deel niet. Het plan is om de
betaalde rente alleen aftrekbaar te maken voor de inkomstenbelasting in box
1, als de hypotheeklening daadwerkelijk een vorm heeft waarin gedurende de
looptijd een annuïtaire aflossing wordt ingebouwd. De lening moet dus aan
specifieke voorwaarden voldoen.

Fiscaal voordeel hypotheek

Volgens directeur Bas Millenaar van intermediair De Hypotheker betekent dit
dat de annuïteïtenhypotheek fiscaal wordt gestimuleerd. "Het
is niet zo dat je geen andere hypotheekvormen meer kunt kiezen. Maar uit
onze doorrekening blijkt dat als je bij een rente van vijf procent en een
lening van 250 duizend euro kiest voor volledige aflossing in dertig jaar,
je netto 403 duizend euro kwijt bent. Laat je in dezelfde constructie 125
duizend euro als onafgeloste schuld over, dan heb je na dertig jaar netto
397 duizend euro betaald. Slechts een paar duizend euro minder. Het loont
dus nauwelijks meer om relatief weinig af te lossen."

Millenaar wijst er verder op dat het stimuleren van annuïtaire hypotheken
ertoe zal leiden dat banken minder risico lopen. Huiseigenaren zullen immers
massaal tijdens de looptijd gaan aflossen. "Dit betekent ook dat de
rentetarieven omlaag kunnen."

Een probleem ziet Millenaar nog wel voor starters op de woningmarkt. "De
aanvangslasten bij annuïtaire hypotheken zijn duidelijk hoger dan bij andere
hypotheekvormen. Starters op de woningmarkt krijgen het dus nog moeilijker.
Daar moet iets voor gebeuren in de vorm van een koopsubsidie."

Oversluiten

Maar hoe zit het met huiseigenaren die hun hypotheeklening willen oversluiten
omdat ze verhuizen, of omdat de rentevaste periode afloopt en ze willen
overstappen naar een andere bank?

Hiervoor geldt dat iedereen met een eigen woning en een hypotheeklening per 31
december dit jaar een 'oud' geval blijft. Met oude hypothekleningen mag je
overstappen naar een andere geldverstrekker, waarbij de rente-aftrek op het
aflossingsvrije deel gehandhaafd blijft.

Echter, zodra je de hypotheeklening verhoogt, geldt voor het extra leningdeel
het nieuwe regime. Voor het nieuwe deel van de lening moet je dus een vorm
kiezen waarbij een annuïtaire aflossing wordt ingebouwd.